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Haus bauen oder kaufen? 5 Punkte, die Du unbedingt wissen solltest

Hier gibt es viel tun. Oder ist Neubau sinnvoller und langfristig günstiger?

“Eigentlich wollten wir ja nicht neu bauen… Aber wir finden einfach kein passendes Haus! Überall müsste man erst renovieren – teilweise sogar nur noch abreissen. Aber die Preise sind so hoch, man denkt, die Leute veräppeln einen!”

Na, kommt Dir das irgendwie bekannt vor?

“Wir sind beide berufstätig und können uns nicht nebenher um den Hausbau kümmern. Es müßte also alles reibungslos laufen. Deshalb hatten wir eigentlich vor, ein Haus zu kaufen. Zudem dachten wir, das sei mit Renovierung günstiger als ein Neubau. Aber, nachdem was wir bisher erlebt haben, sind wir uns aber überhaupt nicht mehr sicher, ob das wirklich so ist…”

Gebrauchtes Haus: günstig und einfach hergerichtet?

Wolltest Du es Dir mit dem Kauf eines bestehenden Haus einfacher machen und Dein Budget schonen? Die Rechnung scheint nicht mehr aufzugehen. Unglaublich oft höre inzwischen, wenn ich Interessenten das erste Mal treffe, diese eine Geschichte, die zusammengefasst etwa so klingt:

“Wir haben viele Häuser besichtigt  …  überall grosser Sanierungsstau, teilweise Schrott  …  für den Zustand völlig überhöhte Verkaufspreise  …  jetzt orientieren wir uns Richtung Neubau.”

Kaufpreis  + Renovierungskosten = Neubau??

Tja, tatsächlich stimmt inzwischen diese Gleichung ganz oft. Ein bestehendes Haus zu kaufen und nach den eigenen, zeitgemäßen Bedürfnissen umzugestalten, ist heute schnell mal teurer als ein Neubau.
 
Der reine Kaufpreis ist dabei nur ein Teilaspekt – die Wirklichkeit ist noch viel härter! Denn es kommen noch diverse Neben- und die Betriebskosten dazu.
 
Damit Du Dir dazu eine Meinung bilden kannst, habe ich Dir eine Zusammenstellung gemacht: Bei folgenden finanziellen Aspekten gibt es erhebliche Unterschiede zwischen einem Neubau und dem Kauf einer gebrauchten Immobilie.
 
  1. Zinskonditionen: Bessere Zinsen bei einem Neubau:
    Der Zins, zu dem Du den Kredit bekommst, bemisst sich auch an dem Verkaufswert, den die Bank erlösen könnte, wenn Du den Kredit nicht mehr zahlst. Ein Haus von 1970 ist und bleibt aus Sicht der Bank – von 1970! Sprich: ein altes, minderwertiges Haus, selbst nach einer Totalrenovierung mit all Deinem Herzblut. Du wirst also immer schlechtere Zinskonditionen erhalten, als wenn Du ein neues Haus finanzieren würdest.
  2. Fördermittel
    1. Von der KfW für energetisch hochwertige Häuser:
      Sie bekommst Du, wenn Du bestimmte energetische Standards erfüllst, zum Beispiel Effizienzhaus KfW-55. Im Fertigbau-Neubau ist das inzwischen der Standard. Mit einem renovierten Altbau in der Regel wirtschaftlich nicht zu erreichen.
    2. Von der BAFA und dem Bundesland NRW für besonders sparsame Wärmepumpen:
      Für eine Hocheffizienz-Erdwärmepumpe bekommst Du sehr attraktive Zuschüsse. Leider funktioniert diese wirtschaftlich nur im Neubau, denn die unzureichende Wärmedämmung alter Häuser erfordert zu große (= teure) Anlagen. Im Fertigbau hingegen kann Erdwärme konkurrenzlos günstig in der Anschaffung sein. Aktuell (Stand 6/2019) übersteigt in meiner Firma die Höhe der möglichen Bar-Fördergelder Deine Anschaffungskosten um mindestens € 470 bis maximal € 8.970,-. Im Klartext: Du bekommst ordentlich Geld geschenkt, indem Du Dich für Erdwärme entscheidest. (kontaktiere mich, wenn Du mehr wissen willst, siehe ganz unten)
  3. Betriebskosten
    Die Betriebskosten sind ein besonders gut getarnter Posten, der während der Kaufphase leicht “übersehen” wird. Dabei handelt es sich aufgrund der langen finanziellen Auswirkung auf Dein Monatsbudget in Wirklichkeit um ein echtes Schwergewicht.

    1. Monatlich sprechen wir im Fertigbau über € 35-45 (Heizung und Warmwasser über Wärmepumpe) für das ganze Haus.
    2. Beim renovierten Altbau hingegen sprechen wir locker über € 100-135 für die gleiche Hausgröße.
    3. Ergibt für den Altbau: monatliche Betriebskosten-Mehrbelastung von bis zu € 100. Und das für die nächsten 30-50 Jahre, je nachdem, wie alt Du werden möchtest 😉… Aber im Ernst: Rechne mal nach, welche Auswirkungen eine Sondertilgung von € 1.200,- pro Jahr auf Deine Baufinanzierung hätte?
    4. Und hier noch Dein Ass im Ärmel: Nur mit einer Wärmepumpe eröffnest Du Dir die Option, zukünftig unabhängig vom Energieträger zu sein. Denn sie benötigt nur elektrischen Strom als Antriebsenergie. Also Photovoltaik mit Batteriespeicher installieren, fertig. Kannst Du übrigens problemlos später nachrüsten – was ich empfehlen würde.
  4. Reparatur und Instandhaltung
    Darüber erzählte mir kürzlich ein Kunde: Er sei so froh, daß er endlich die ständig wiederkehrenden Reparaturen seines Hauses aus den Siebzigern los sei. Bei seinem neuen Fertigbau-Haus freut er sich auf die nächsten 15 Jahre “Reparatur-Ruhe”.
  5. Kaufnebenkosten
    1. für ein vorhandenes Haus aus dem Bestand
      1. 6.5% Steuer für den Grunderwerb
        Ist auf die Gesamtsumme zu zahlen. Bei einem Objektpreis von beispielsweise € 250.000,-  wären dies € 16.250,-
      2. 1.5% Notarkosten
        Ebenfalls auf die Gesamtsumme zu zahlen, dies wären € 3.750.
      3. Maklercourtage
        Viele gebrauchte Immobilien werden über Makler verkauft, bei einer typischen Courtage von 3.57 % wären die nächsten € 8.925 fällig.Die Summe der Kaufnebenkosten für ein vorhandenes Haus aus dem Bestand (Wert € 250.000,-) beträgt 28.925,-
    2. für ein unbebautes Grundstück
      Auch wenn Du ein unbebautes Grundstück kaufst, fallen Steuern für Grunderwerb und Notarkosten an. Richtig – aber sie sind tiefer.

      1. 6.5% Steuer für den Grunderwerb
        Ist auf den Kaufpreis zu zahlen. Bei einem Grundstückspreis € 120.000,-  wären dies € 7.800,-
      2. 1.5% Notarkosten
        Ebenfalls auf die Gesamtsumme zu zahlen, dies wären € 1.800,-
      3. Maklercourtage
        Sehr viele meiner Kunden kaufen Bauplätze von der Stadt oder von privat. Sollte dennoch ein Makler an Bord sein, wäre auch hier die Bemessungsgrundlage der Preis des Grundstücks, ergo wären ‘nur’ € 4.284 fällig.Damit kommen wir beim reinen Grundstückskauf im teuersten Fall (mit Makler) auf € 13.884,-
        und im günstigsten Fall (ohne Makler) auf € 9.600,- .Übrigens, für das Haus, das Du später auf dem Grundstück baust, fallen normalerweise* keine Notarkosten bzw. Grunderwerbsteuer an.*ACHTUNG AUSNAHME
        Wenn Du Grundstück und Haus von ein und derselben Firma kaufst, sieht das Finanzamt dies als Koppelgeschäft: In der Konsequenz wirst Du steuerlich so behandelt, als ob Du eine Gebrauchtimmobilie gekauft hättest – siehe oben!

Also, Haus bauen oder kaufen?

Meine klare Empfehlung lautet: Lieber ein Haus neu bauen und den Preis im Griff haben, statt sich mit einem gebrauchten Haus böse Renovierungs-Überraschungen und langfristig hohe Betriebskosten aufzuhalsen. 

Ein neu für Deine Bedürfnisse gebautes Fertigbau-Haus ist nicht nur kaufmännisch betrachtet erheblich sinnvoller als ‘Gebraucht kaufen und dann sanieren’. Erst recht unter dem Gesichtspunkt “maßgeschneidertes Wohnen” holst Du mehr aus Deiner Investition: Denn bei einem Neubau kannst Du von Anfang an genau das umsetzen, wovon Du bei einem Haus träumst.

Falls Du an der Idee einer gebrauchten Immobilie festhalten willst, solltest Du Dich unbedingt parallel dazu mit Neubau beschäftigen. So erweiterst Du Deinen Handlungsspielraum, sparst Zeit und gewinnst neue Erkenntnisse. Ich berate Dich gern dabei, und zwar ehrlich und kompetent.

Dein nächster Schritt: